LGBT話題でよくあるパートナーと不動産を購入！ローンで注意することがあります。

同性パートナーと共同で家やマンションを

購入しようと考えてる際、共同ローンを

組むことができるかどうかが問題になる

ことがあります。

今や、楽天銀行やみずほ銀行などでは、

LGBTに対する社会的配慮の観点から、

同性カップルで共同ローンを組むことができる商品

を用意しています。

また、共同ローンを組むことを断る金融機関も

ありますが、交渉によって認められることも

あります。

そして、パートナーとの間で、不動産の

名義や住宅ローンの負担方法についての

取決めが重要になります。

また、不動産の所有権という側面と、

実際にその場所に住むという側面の、

両サイドについて検討する必要が

あります。

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全額につき現金一括で支払う場合、

所有権の観点からみれば、双方が支出して

の購入であれば、双方の支出割合に応じて

持分割合を定めて登記するのが良策です。

支出割合と持分割合が異なる場合、

支出面で利益を受けている

（得をしている）方が、その分について

一方から贈与されたとみなされ、

贈与税が課税される

ので注意が必要です。

また、住むことについては、持分を所有

していれば、パートナーとの関係が解消

された後でも、居住し続けることは可能

です。

ほかに、一方のみが頭金を支払い、単独で

住宅ローンを組むケースも考えられます。

婚姻している異性カップルの場合、

夫婦双方の収入を合算することで、

単独で住宅ローンの借入れをするよりも

大きな金額の住宅ローンの借入れを行う、

いわゆるペアローンが可能になります。

ところが、同性カップルの場合、

互いに法定相続人の立場ではないことを

理由に、ペアローンを断る金融機関も

あります。

しかし、たとえ婚姻している夫婦でも、

その後離婚した場合、互いに法定相続人の関係では

なくなることからすると、

同性カップルの場合のみ双方の収入を合算して

住宅ローンの借入れをできないというのは不合理

ですよねぇ。

そこで、同性カップルであっても、双方を

任意後見人と指定する公正証書を利用する

などして、婚姻類似の関係にあることを

示し、金融機関と交渉し、ペアローンを

実現できるケースもあり得ます。

ところで、パートナーと住宅を購入する

際に、後の関係の解消の点や、住宅ローン

の支払い方などで生じる問題点を検討する

必要があります。

特に、一方が頭金を支払って住宅ローンを

組む場合には、なおさらです。

一般的に、その住宅ローン債務者が不動産の名義人

になりますが、実際のローンの返済では

カップル二人でしていくことは珍しくありません。

その際の両者の権利関係や、税金について

は注意することがあるのです。

１．パートナー関係を解消した後の問題点

パートナーが共同支出で不動産を購入し、

双方に持分がある場合、不動産の共有状態

をどのように処理するという問題が

残ります。

共有物の分割について、

どうしても協議できない

（話合いで解決できない）場合、

最終的には共有物分割訴訟を起こすことに

なります。

その手続きでは、

現物分割（共有物自体を持分に応じて

分ける）・

代価分割（共有物を売却してその売却代金

を分ける）・

価格賠償（持分以上の現物を取得した共有

者が他の共有者に対して価格で賠償する）

のいずれかの方法で共有状態を解消する

ことになります。

実際には、代価分割か価格賠償のように

金銭で解決することになるでしょう。

一方、カップルの一方が頭金を支払い

単独で住宅ローンを組んでいた場合に、

パートナー関係を解消するときは、

不動産の名義人でない方が、

自己の支払った住宅ローンの金額の

全部・一部を、不動産名義のパートナー

から返還してもらいたいというケースが

考えられます。

ですので、自己が負担した住宅ローンの

金額を明確にし、支払った証拠を残して

おくことが望ましいのですが、

その支払いは家賃にすぎず、返還の対象

にはならないといわれる可能性も

あり得ます。

よって、住宅ローンをどちらが毎月いくら

負担するかや、パートナー関係が解消

された場合にどのように清算を行うか

という点について、

事前に取り決め書面化しておく

ことが望ましいです。

それも、可能な限り、書面の真正さの疑い

が生じないよう、公正証書の方が良い

です。

では、住宅ローンの負担方法によって生じる税金や、

不動産の名義人が死亡したときのことについて、

どんなことに注意すればよいのでしょうか。

２．税金、不動産名義人の死亡した時の問題点

カップルの一方が頭金を支払い単独で

住宅ローンを組んでいた場合に、事実上

住宅ローンを一緒に返済していく場合、

厳密には住宅ローン債務者ではない

パートナーから住宅ローン債務者に対する

贈与に該当します。

よって、年間の支払額が110万円を超える

場合、住宅ローン債務者に贈与税が課税

される可能性があります。

ほかに、不動産の名義人が死亡した場合、

不動産はその法定相続人（一定の親族）

が相続により取得されるので、

パートナーがそのまま居住するには、

パートナーが取得できるよう遺言を作成

しておくべきです。

また、遺言書を作成するにあたっては、

以前の記事でも触れたことがあるように、

将来の相続のことで同性カップルが遺言でパートナーに財産を遺す。遺言で注意することは…

2017年8月10日

公正証書遺言でする方が望ましいです。

３．まとめ

いかがだったでしょうか。

不動産の名義を単独・共有にするか、

住宅ローンの支払方法などにより、

生じる問題点は様々です。

金銭の清算については、当事者の

そのときの状況により紛争性は

いつ起こるか予想できるものでは

ありません。

あなたも上記のように、同じようなことで

お悩みではないでしょうか。

いまいちピンと来られていない方は、

ご自身で悩み判断せず、

是非お問い合わせください。