同性パートナーと共同で家やマンションを
購入しようと考えてる際、共同ローンを
組むことができるかどうかが問題になる
ことがあります。
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今や、楽天銀行やみずほ銀行などでは、
LGBTに対する社会的配慮の観点から、
同性カップルで共同ローンを組むことができる商品
を用意しています。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/02/楽天銀行.jpg)
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/02/みずほ銀行.jpg)
また、共同ローンを組むことを断る金融機関も
ありますが、交渉によって認められることも
あります。
そして、パートナーとの間で、不動産の
名義や住宅ローンの負担方法についての
取決めが重要になります。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/02/住宅ローン.jpg)
また、不動産の所有権という側面と、
実際にその場所に住むという側面の、
両サイドについて検討する必要が
あります。
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全額につき現金一括で支払う場合、
所有権の観点からみれば、双方が支出して
の購入であれば、双方の支出割合に応じて
持分割合を定めて登記するのが良策です。
支出割合と持分割合が異なる場合、
支出面で利益を受けている
(得をしている)方が、その分について
一方から贈与されたとみなされ、
贈与税が課税される
ので注意が必要です。
また、住むことについては、持分を所有
していれば、パートナーとの関係が解消
された後でも、居住し続けることは可能
です。
ほかに、一方のみが頭金を支払い、単独で
住宅ローンを組むケースも考えられます。
婚姻している異性カップルの場合、
夫婦双方の収入を合算することで、
単独で住宅ローンの借入れをするよりも
大きな金額の住宅ローンの借入れを行う、
いわゆるペアローンが可能になります。
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ところが、同性カップルの場合、
互いに法定相続人の立場ではないことを
理由に、ペアローンを断る金融機関も
あります。
しかし、たとえ婚姻している夫婦でも、
その後離婚した場合、互いに法定相続人の関係では
なくなることからすると、
同性カップルの場合のみ双方の収入を合算して
住宅ローンの借入れをできないというのは不合理
ですよねぇ。
そこで、同性カップルであっても、双方を
任意後見人と指定する公正証書を利用する
などして、婚姻類似の関係にあることを
示し、金融機関と交渉し、ペアローンを
実現できるケースもあり得ます。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/02/やったー.png)
ところで、パートナーと住宅を購入する
際に、後の関係の解消の点や、住宅ローン
の支払い方などで生じる問題点を検討する
必要があります。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2017/09/朗報-1.jpg)
特に、一方が頭金を支払って住宅ローンを
組む場合には、なおさらです。
一般的に、その住宅ローン債務者が不動産の名義人
になりますが、実際のローンの返済では
カップル二人でしていくことは珍しくありません。
その際の両者の権利関係や、税金について
は注意することがあるのです。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/01/注意点.png)
1.パートナー関係を解消した後の問題点
パートナーが共同支出で不動産を購入し、
双方に持分がある場合、不動産の共有状態
をどのように処理するという問題が
残ります。
共有物の分割について、
どうしても協議できない
(話合いで解決できない)場合、
最終的には共有物分割訴訟を起こすことに
なります。
その手続きでは、
現物分割(共有物自体を持分に応じて
分ける)・
代価分割(共有物を売却してその売却代金
を分ける)・
価格賠償(持分以上の現物を取得した共有
者が他の共有者に対して価格で賠償する)
のいずれかの方法で共有状態を解消する
ことになります。
実際には、代価分割か価格賠償のように
金銭で解決することになるでしょう。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/02/お金で解決-250x300.png)
一方、カップルの一方が頭金を支払い
単独で住宅ローンを組んでいた場合に、
パートナー関係を解消するときは、
不動産の名義人でない方が、
自己の支払った住宅ローンの金額の
全部・一部を、不動産名義のパートナー
から返還してもらいたいというケースが
考えられます。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/02/金返せ.png)
ですので、自己が負担した住宅ローンの
金額を明確にし、支払った証拠を残して
おくことが望ましいのですが、
その支払いは家賃にすぎず、返還の対象
にはならないといわれる可能性も
あり得ます。
よって、住宅ローンをどちらが毎月いくら
負担するかや、パートナー関係が解消
された場合にどのように清算を行うか
という点について、
事前に取り決め書面化しておく
ことが望ましいです。
それも、可能な限り、書面の真正さの疑い
が生じないよう、公正証書の方が良い
です。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2017/09/公正証書-221x300.jpg)
では、住宅ローンの負担方法によって生じる税金や、
不動産の名義人が死亡したときのことについて、
どんなことに注意すればよいのでしょうか。
2.税金、不動産名義人の死亡した時の問題点
カップルの一方が頭金を支払い単独で
住宅ローンを組んでいた場合に、事実上
住宅ローンを一緒に返済していく場合、
厳密には住宅ローン債務者ではない
パートナーから住宅ローン債務者に対する
贈与に該当します。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/02/贈与-300x199.jpg)
よって、年間の支払額が110万円を超える
場合、住宅ローン債務者に贈与税が課税
される可能性があります。
ほかに、不動産の名義人が死亡した場合、
不動産はその法定相続人(一定の親族)
が相続により取得されるので、
パートナーがそのまま居住するには、
パートナーが取得できるよう遺言を作成
しておくべきです。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2017/09/遺言.jpg)
また、遺言書を作成するにあたっては、
以前の記事でも触れたことがあるように、
公正証書遺言でする方が望ましいです。
3.まとめ
いかがだったでしょうか。
不動産の名義を単独・共有にするか、
住宅ローンの支払方法などにより、
生じる問題点は様々です。
金銭の清算については、当事者の
そのときの状況により紛争性は
いつ起こるか予想できるものでは
ありません。
あなたも上記のように、同じようなことで
お悩みではないでしょうか。
いまいちピンと来られていない方は、
ご自身で悩み判断せず、
是非お問い合わせください。
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