同性カップルでパートナーと賃貸物件で同居を考えていたら、借家契約期間について注意することがあります!

LGBT(セクシュアル・マイノリティ)の

当事者の方で、同性のパートナーと同居

していたり、もしくは今付き合っていて

同居を考えているケースは、決して珍しく

ありません。

 

 

 

 

 

 

そこで、賃貸借契約によって、

いつまで平穏に生活できるのかや、

突然追い出されることはないだろうかなど

気になる点がいくらか出てきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

また、契約内容において、借主に不利な

内容であり本来無効であるにも

かかわらず、契約する際に、その内容を

知らないまま契約している、

又は強いられているというケースも

あり得ます。

 

 

 

 

 

 

特に、賃貸人と賃借人との契約が、

不動産業者の仲介を関与せずに、個人間で

なされた場合は、賃貸人がそのことを

ただ単に知らなくて、悪意や害意が

なくても、そのような状態になっている

可能性もあるのです。

 

 

ですので、借主が知らない間に損をして

いる可能性が考えられるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

民法上、賃貸借とは、貸主がある物の使用・収益を

借主にさせることを約束し、借主がこれに対する

賃料という対価を支払うことを約束する契約です。

 

例えば、CDやDVDをレンタルすることは、

賃貸借契約です。

 

 

 

 

 

 

 

賃貸借は、通常の売買のような1回の履行で

契約関係が終了する契約とは異なり、

当事者間の個人的信頼関係を基礎とする継続的な

契約です。

 

 

そして、不動産の賃貸借は、賃借人

(借主)の生活の基盤となるもので、

賃借人保護の観点から、一般法たる民法の

規定を修正するため、「借地借家法

という法律でその権利保護を図って

います。

 

 

民法上、賃貸借の存続期間は、最長20年と

なっており、20年より長い期間を定めた

場合には、20年に短縮されます。

 

反対に、最短期間については、定めが

ありません。

 

 

借家契約(建物の賃貸借契約)の場合、

借地借家法が民法に優先して適用される

ので、賃貸借の存続期間については、

上記の規定は適用されません。

 

 

 

 

 

 

 

よって、20年を超える建物賃貸借契約を

締結することはできます。

 

ただし、一時使用のために建物の賃貸借をした

ことが明らかな場合には、借地借家法の適用の対象

にならないので、注意が必要です。

 

 

借地借家法の定めでは、建物の賃貸借

ついて、最長期間・最短期間の定めも

ありません。

 

ただ、1年未満の期間を定めた場合には、

期間の定めのない契約とみなされます

 

 

ここで、契約期間について知らない間に、

借主が損をすることがあるのです。

 

 

1.賃貸借の契約更新における注意点とは…

建物の賃貸借について期間の定めがある

場合、貸主が期間満了と同時に明渡しを

請求するには、期間満了の1年前から

6か月前までの間に、賃借人に対して

更新しない旨の通知をしなければ

なりません。

 

 

 

 

 

 

 

この通知をしなければ、貸主は更新の拒絶

をすることができず、従前と同一の条件で

更新されるものと、法律上みなされます。

 

ちなみに、法律上のみなし更新について、

契約期間は、期間の定めのないものとして

扱われます。

 

 

また、借主の生活場所の保護への配慮

から、貸主が契約の更新を拒絶する

には、正当事由が必要になります

 

 

この正当事由には、貸主・借主が建物の使用を必要

とする事情のほかに、

賃貸借に関する従前の経過、

建物の利用状況・現況、

貸主が借主に明渡しの条件と引換えにする財産上の

給付物(相当の立退料)

などを考慮して、正当性があるかどうかが判断

されます。

 

 

ですので、貸主にとっては、ハードルが

高いのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

ほかに、期間の定めがない場合には、

貸主・借主の両当事者は、いつでも解約の

申入れをすることができます。

 

ただし、賃貸人が解約の申入れをする

には、上記と同様に正当事由が必要に

なります。

 

 

反対に、賃借人からの解約申入れには、

正当事由は必要ありません。

 

 

解約の効果は、賃貸人からの申入れの場合

には、解約申入れの時から6か月経過して

効力が生じます。

 

 

ですので、賃貸人の解約申入れに正当事由

がある場合でも、賃借人は6か月間は居住

を継続できます

 

 

 

 

 

 

そして、6か月を経過した場合でも、

賃借人が立ち退かないにもかかわらず、

賃貸人がこれについて異議を述べないとき

は、6か月前の解約申入れの効果は失われ、

契約は更新されたものとみなされます。

 

 

ちなみに、契約の期間の定めがない場合、

借主(賃借人)から解約申入れをする場合

には、申入れから3か月経過した時に

賃貸借契約は終了します。

 

 

ただ、このように契約更新が自動的に

法律上みなされたり、貸主が更新拒絶する

のに正当事由が必要になる、原則的な

借家契約からみて、例外的なケースが存在

します

 

 

 

 

 

 

では、どんな契約方法なのでしょうか。

 

 

2.定期借家契約が一般的には多い契約内容!

定期借家契約(定期建物賃貸借契約)

とは、建物の賃貸借で、貸主と借主が

あらかじめ合意した契約期間が満了した

場合、更新がないので、必ず契約が終了

する契約です。

 

 

定める期間には、最短・最長ともに制限は

ありません。

 

 

 

 

 

 

このような点から、借家契約においては、

広く採られています。

 

ただし、借地借家法の「借主の保護」

という点からみると、借主にとって不利な

契約ですので、契約において、一定の要件

が課せられます。

 

 

まず、契約の際に、貸主は、あらかじめ、

その契約に更新がなく、期間満了によって

終了する旨を、借主に対して書面を交付

して説明しなければなりません

 

 

 

 

 

 

口頭で伝えるだけでは足りません。

 

 

そして、契約期間が1年以上の場合、

賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前

までの間に、契約が終了する旨を、事前に

借主に通知しなければなりません

 

 

 

 

 

 

 

もし、貸主がこの通知をしなかったとき

は、通知の時から6か月を経過するまで、

契約の終了を借主に対抗(主張)すること

ができません

 

 

3.まとめ

いかがだったでしょうか。

 

借家契約の存続期間・更新・解約などに

ついて、契約形態や利用状況などからして

借主が貸主に主張できることは様々です。

 

 

また、借地借家法は、借主の地位を保護

する必要性から制定された法律からして

実は契約内容が借主にとって不利なので

無効というケースなのに、

気付かないまま損をしていたということも

あるものです

 

 

あなたも上記のように、同じようなことで

お悩みではないでしょうか。

 

 

いまいちピンと来られていない方は、

ご自身で悩み判断せず、

是非お問い合わせください。

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