LGBT(セクシュアル・マイノリティ)の
当事者の方で、同性のパートナーと同居
していたり、もしくは今付き合っていて
同居を考えているケースは、決して珍しく
ありません。
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そこで、賃貸借契約によって、
いつまで平穏に生活できるのかや、
突然追い出されることはないだろうかなど
気になる点がいくらか出てきます。
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また、契約内容において、借主に不利な
内容であり本来無効であるにも
かかわらず、契約する際に、その内容を
知らないまま契約している、
又は強いられているというケースも
あり得ます。
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特に、賃貸人と賃借人との契約が、
不動産業者の仲介を関与せずに、個人間で
なされた場合は、賃貸人がそのことを
ただ単に知らなくて、悪意や害意が
なくても、そのような状態になっている
可能性もあるのです。
ですので、借主が知らない間に損をして
いる可能性が考えられるのです。
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民法上、賃貸借とは、貸主がある物の使用・収益を
借主にさせることを約束し、借主がこれに対する
賃料という対価を支払うことを約束する契約です。
例えば、CDやDVDをレンタルすることは、
賃貸借契約です。
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賃貸借は、通常の売買のような1回の履行で
契約関係が終了する契約とは異なり、
当事者間の個人的信頼関係を基礎とする継続的な
契約です。
そして、不動産の賃貸借は、賃借人
(借主)の生活の基盤となるもので、
賃借人保護の観点から、一般法たる民法の
規定を修正するため、「借地借家法」
という法律でその権利保護を図って
います。
民法上、賃貸借の存続期間は、最長20年と
なっており、20年より長い期間を定めた
場合には、20年に短縮されます。
反対に、最短期間については、定めが
ありません。
借家契約(建物の賃貸借契約)の場合、
借地借家法が民法に優先して適用される
ので、賃貸借の存続期間については、
上記の規定は適用されません。
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よって、20年を超える建物賃貸借契約を
締結することはできます。
ただし、一時使用のために建物の賃貸借をした
ことが明らかな場合には、借地借家法の適用の対象
にならないので、注意が必要です。
借地借家法の定めでは、建物の賃貸借に
ついて、最長期間・最短期間の定めも
ありません。
ただ、1年未満の期間を定めた場合には、
期間の定めのない契約とみなされます。
ここで、契約期間について知らない間に、
借主が損をすることがあるのです。
1.賃貸借の契約更新における注意点とは…
建物の賃貸借について期間の定めがある
場合、貸主が期間満了と同時に明渡しを
請求するには、期間満了の1年前から
6か月前までの間に、賃借人に対して
更新しない旨の通知をしなければ
なりません。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/03/契約更新拒絶.jpg)
この通知をしなければ、貸主は更新の拒絶
をすることができず、従前と同一の条件で
更新されるものと、法律上みなされます。
ちなみに、法律上のみなし更新について、
契約期間は、期間の定めのないものとして
扱われます。
また、借主の生活場所の保護への配慮
から、貸主が契約の更新を拒絶する
には、正当事由が必要になります。
この正当事由には、貸主・借主が建物の使用を必要
とする事情のほかに、
賃貸借に関する従前の経過、
建物の利用状況・現況、
貸主が借主に明渡しの条件と引換えにする財産上の
給付物(相当の立退料)
などを考慮して、正当性があるかどうかが判断
されます。
ですので、貸主にとっては、ハードルが
高いのです。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/01/心配.jpg)
ほかに、期間の定めがない場合には、
貸主・借主の両当事者は、いつでも解約の
申入れをすることができます。
ただし、賃貸人が解約の申入れをする
には、上記と同様に正当事由が必要に
なります。
反対に、賃借人からの解約申入れには、
正当事由は必要ありません。
解約の効果は、賃貸人からの申入れの場合
には、解約申入れの時から6か月経過して
効力が生じます。
ですので、賃貸人の解約申入れに正当事由
がある場合でも、賃借人は6か月間は居住
を継続できます。
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そして、6か月を経過した場合でも、
賃借人が立ち退かないにもかかわらず、
賃貸人がこれについて異議を述べないとき
は、6か月前の解約申入れの効果は失われ、
契約は更新されたものとみなされます。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/01/えっ.jpg)
ちなみに、契約の期間の定めがない場合、
借主(賃借人)から解約申入れをする場合
には、申入れから3か月経過した時に
賃貸借契約は終了します。
ただ、このように契約更新が自動的に
法律上みなされたり、貸主が更新拒絶する
のに正当事由が必要になる、原則的な
借家契約からみて、例外的なケースが存在
します。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/01/注意点.png)
では、どんな契約方法なのでしょうか。
2.定期借家契約が一般的には多い契約内容!
定期借家契約(定期建物賃貸借契約)
とは、建物の賃貸借で、貸主と借主が
あらかじめ合意した契約期間が満了した
場合、更新がないので、必ず契約が終了
する契約です。
定める期間には、最短・最長ともに制限は
ありません。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/03/定期借家契約.png)
このような点から、借家契約においては、
広く採られています。
ただし、借地借家法の「借主の保護」
という点からみると、借主にとって不利な
契約ですので、契約において、一定の要件
が課せられます。
まず、契約の際に、貸主は、あらかじめ、
その契約に更新がなく、期間満了によって
終了する旨を、借主に対して書面を交付
して説明しなければなりません。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/03/書面を交付して説明.jpg)
口頭で伝えるだけでは足りません。
そして、契約期間が1年以上の場合、
賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前
までの間に、契約が終了する旨を、事前に
借主に通知しなければなりません。
![](http://amethysthoumu.com/wp-content/uploads/2018/03/通知.jpg)
もし、貸主がこの通知をしなかったときに
は、通知の時から6か月を経過するまで、
契約の終了を借主に対抗(主張)すること
ができません。
3.まとめ
いかがだったでしょうか。
借家契約の存続期間・更新・解約などに
ついて、契約形態や利用状況などからして
借主が貸主に主張できることは様々です。
また、借地借家法は、借主の地位を保護
する必要性から制定された法律からして、
実は契約内容が借主にとって不利なので
無効というケースなのに、
気付かないまま損をしていたということも
あるものです。
あなたも上記のように、同じようなことで
お悩みではないでしょうか。
いまいちピンと来られていない方は、
ご自身で悩み判断せず、
是非お問い合わせください。
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