金融機関では、LGBTフレンドリーの
取入れとして、同性カップルが共同で
住宅ローンを組む、いわゆるペアローンが
導入されているところもありますが、
すべての金融機関が実施しているわけでは
ありません。
そして、シェアハウスするにあたり、
片方の名義で住宅を購入し、住宅ローンの
債務者もその人の名義でするものの、
月々の住宅ローンの支払は、同居している
もう一方のパートナーと折半するケースは
意外に多いようですねぇ。
これは、同性カップルや異性どうしの
内縁・事実婚にとどまらず、カップルでは
ないものの、おひとりさま同士で同居して
いるケースにも該当します。
おひとりさま同士でシェアハウスするケースの例と
しては、阿佐ヶ谷姉妹などが有名ですねぇ。
ただ、もし将来お互いの何かしらの事情に
よって別れる、同居を解消するに至れば、
以前の記事でも触れたことがあるように、
住宅の名義人でない方は、
自分が支払った住宅ローンの金額の
全部又は一部を、住宅の名義人である
パートナーから返還してもらいたい
と考えますし、
名義人側は
受けてきた支払を家賃にすぎない
と考え、トラブルに繋がる可能性が
あります。
そして、住宅ローンの支払を折半している
ことで、住宅ローン債務者でない方から
住宅ローン債務者のパートナー（住宅の
名義人）に対する贈与に該当し、
贈与税が課税される
可能性もあります。
また、住宅ローン債務者（住宅の名義人）
がローンを折半して名義人でない
パートナーから受領している金銭を、家賃
とすれば、そもそも当事者間では
賃貸借契約が成立するわけでもないので
無理がありますし、仮に家賃とすれば、
住宅の名義人は家賃収入を得ている
こととなり、
不動産所得の申告の問題
につながります。
なので、住宅ローンの支払を折半する際に
パートナー関係が解消されたときに備えて
金銭の清算方法をどうするかを事前に
取り決める場合、権利関係だけではなく、
贈与税などの税金にも注意する必要が
あります。
では、どのような内容の取り決めを書面化
しておいたら良いのでしょうか。
１．お金の貸し借りで、贈与の扱いを避ける！
住宅ローンの債務者（住宅の名義人）が
支払をパートナーと折半していてその分が
贈与とみなされないようにするためには、
当事者間でお金の貸し借りがあることを
示す証拠を残し、実際にその貸付金を返済
していくことが必要になります。
その方法としては、
金銭消費貸借契約書
を作成します。
ただ正確にいえば、分割貸付の合意書
です。
これは、住宅ローン債務者でない
パートナーから住宅ローン債務者（住宅の
名義人）へ貸付金を一度に交付するわけ
ではなく、住宅ローンの完済や同居の解消
などの時まで、毎月貸付を続けていくから
です。
なので、借主側が返済を分割するのはよくある話
ですが、反対に貸主側が貸付を分割して行う、
珍しいケースになります。
分割貸付の合意書では、毎月の貸付金額、
一定期間ごとの弁済に関する内容、利息や
遅延損害金の割合、期限の利益の喪失など
の条項を定めます。
ちなみに、期限の利益とは、債務者（借主）が
決められた期限までは債権者（貸主）にお金を
返さなくてもよく、支払の請求をされないなど、
期限が到来していなくて債務者が受ける利益のこと
をいいます。
期限の利益の喪失とは、この権利がなくなること
で、貸主から一括返済を請求されることをいいます。
民法などの規定では、借主が破産手続を
開始したときや、貸主が要求する担保を
提供できない場合などに、期限の利益を
喪失することになります。
そして、法律上の規定に加えて、貸主と
借主との間で、期限の利益の喪失条項を
定めます。
これは、条項に該当したり、何かに違反
した場合に借主の期限の利益を失う
取り決めです。
債務者が弁済を遅滞したときや、担保物件
に対して差押・競売手続開始があったとき
などのように、一定事実があれば期限の
利益を喪失する旨の特約がなされること
は、銀行取引などの実務上多くの契約で
使われます。
では、貸付・弁済を繰り返していき、
住宅ローン債務者でないパートナーからの
貸付が終了するときのためには、
何に備える必要があるのでしょうか。
２．返済金の総額が確定したら、公正証書の作成義務を取り決める！
上記1.の契約では、住宅ローンを完済
したり、パートナーとの同居を解消するに
至るときまでは、毎月貸付が続き、また、
一定の時期になれば一部弁済もしていく
と、貸付が終わるまでは借主が弁済しない
といけない金額の総額は確定しません。
なので、返済金の総額が確定するまでは、
貸付金をいつ交付したかや借主からの
一部弁済を受領したことを示せる証拠残し
が重要です。
そして、借主が返済すべき金額が確定した
際に、貸主が借主に対して、返済していく
ために蒸し返しのないよう強制執行の認諾
のある公正証書を作成を請求でき、借主は
これに応じる義務を負う取り決めを
しておく方が良いです。
強制執行の認諾のある公正証書とは、
以前の記事でも触れたことがあるように、
金銭の支払について強制執行するときの
ために、直ちに強制執行する旨と債務者が
直ちに強制執行に服する旨の陳述の記載が
ある公正証書（執行証書）です。
これによって、金銭の支払に関して紛争が
生じた場合に、
民事訴訟を提起して勝訴し
債務名義を得るプロセスを
踏まなくても、民事執行手続を行う
ことができます。
では、金銭の清算方法とは別に、同居解消
に至ったときに部屋の退去などに備えて
どのような取り決めをすれば
良いのでしょうか。
３．いきなり出て行くことになるのは困るので…
パートナーとの間で、住宅ローンの支払の
折半分の清算について準備はしていても、
同居解消に至れば、住宅の名義人でない側
は新しい転居先を見つけ引っ越しをする
ことになりますが、
すぐにできるわけではありません。
なので、住宅の名義人でないパートナーが
部屋を退去するのに、
一定の期限を猶予しておく
必要があります。
そして、期限を猶予されている間、
退去予定のパートナーから住宅の名義人に
支払う使用料も定めます。
この使用料は、退去済みまで使わせてもらう対価で
あり、賃貸借契約ではないので、賃料とは性質が
異なります。
上記の内容を含めた、共同生活に関する
合意書を作成することもありますし、
同性カップルのケースでは
パートナーシップ契約書、
内縁・事実婚のカップルのケースでは
内縁（事実婚）契約書の条項にそのような
内容を含める方法も考えられます。
また、共同生活については、以前の記事
でも触れたことがあるように、
家で生活する上でかかる費用の負担や、
共用スペース・台所・各自の居室の使用
などの内容についても取り決めしておく
ことが良策です。
４．まとめ
いかがだったでしょうか。
二人で共同生活していくものの、住宅の
名義人や住宅ローン債務者が片方の
パートナーの場合、同居生活を解消する際
には、様々なトラブルが考えられます。
また、その時に備えて書面で取り決めを
交わすにも、書面の真正さの疑いが
生じないよう、公正証書で作成する方が
望ましいです。
あなたも上記のように、同じようなことで
お悩みではないでしょうか。
いまいちピンと来られていない方は
ご自身で悩み判断せず、
是非お問い合わせください。
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